Die Mietrechtslage in Deutschland weiß manchmal ganz schön zu überraschen. Vor allem dann, wenn es um so drängende Themen wie Eigenbedarfskündigungen geht. Eine Münchner Familie hat vor dem Bundesgerichtshof eine herbe Niederlage einstecken müssen. Ihr Versuch, eine vermietete Wohnung für die Tochter zu beanspruchen, wurde von den höchsten Richtern mit einem klaren „Nein“ beantwortet. Laut der FAZ war der Grund dafür die gesetzliche Kündigungssperre, die bei der Umwandlung von Wohnraum in Eigentum greift.

Im konkreten Fall hatte die Münchner Familie ihr Mehrfamilienhaus in Wohnungseigentum aufgeteilt und an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) übertragen, die aus den Eltern und ihren zwei erwachsenen Kindern besteht. Die Tochter wollte die vermietete Wohnung für ihre Ausbildung nutzen und kündigte dem Mieter wegen Eigenbedarfs. Doch der Mieter weigerte sich, auszuziehen.

Die Kündigungssperre im Detail

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs stellt klar: Die Eigenbedarfskündigung ist in diesem Fall unwirksam, weil die Kündigungssperre aus § 577a BGB greift. Diese Regelung schützt Mieter, wenn der Wohnraum in Wohnungseigentum umgewandelt und dann veräußert wird. Besonders in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt, wie München, gilt diese Sperre teilweise bis zu zehn Jahre. Und hier wird es richtig spannend: Die Münchner Familie kann erst nach Ablauf der zehnjährigen Sperre wieder eine Eigenbedarfskündigung ins Spiel bringen.

Laut Haufe gilt die Sperrfrist auch für den Fall, wenn ein Eigentümerwechsel stattfindet. Eine GmbH & Co. KG hatte ein Haus in München erworben und anschließend in Eigentumswohnungen umgewandelt. Ein neuer Eigentümer, der 2017 im Grundbuch eingetragen wurde, versuchte ebenfalls, eine Eigenbedarfskündigung auszubringen, nachdem er 2022 den Mieter etwa wegen Eigenbedarfs kündigen wollte. Der BGH stellte jedoch fest, dass die Sperrfrist erst mit dem Erwerb des Eigentums zu laufen beginnt und somit seine Kündigung ebenfalls unwirksam war.

Wie geht es jetzt weiter?

Die Münchner Familie steht also vor der Frage, ob sich das Warten auf eine rechtlich zulässige Eigenbedarfskündigung für sie lohnen wird. Immerhin gibt es aus Sicht des Gesetzgebers klare Unterschiede zwischen ungeteilten Gebäuden und Wohnungseigentum. Hier müssen die Mieterschutzregelungen genau beachtet werden, um nicht auf die Nase zu fallen. Um wieder in die eigenen vier Wände zu kommen, gilt es nun, die zehn Jahre abzuwarten, was für viele Familien ein gewaltiger Einschnitt sein kann.

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Die Anwältin der Familie, Fiona Ruby von der Kanzlei Bethge in Hannover, hat dies in ihrer Einschätzung klar kommuniziert. Die Regelungen sind für Eigentümer sicherlich nicht einfach zu handhaben, besonders wenn man einen impulsiven Umzug ins Auge fasst. Es ist also an der Zeit, Alternative zu suchen, während das Mietrecht seine Schutzmechanismen entfaltet.